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(资料图片)

最近三兩年，佛山核心区大平层项目基本赚得盘满砵满，让一众刚需盘是望尘莫及。

多少开发商悔不当初，才明白刚需韭菜有多难割。

现实的惨痛教训直冲开发商的天灵盖：与其卷刚需产品不知死活，不如拔高调性，蹭一波“豪宅热”。

像在禅城拥有第一土地储备的合景新鸿基泷景，也坐不住了。

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此前我们写过该盘9期的“豪宅风”文章：吹风2.1-2.4万/㎡，泷景最新9期的“豪宅风”，把我震惊了

该组团有3栋2梯2户的大平层，其它都是2梯4户的95平和121平三四房。

为了提供调性，隐约感觉项目努力在去“泷景化”的标签。

毕竟在佛山，一说到“泷景”，大家总会联想起很刚需的印象。

这不利于项目拔高定位拉抬价格，毕竟它家还有临东平河一线望江的宅地，据说今年有机会上200㎡的望江大平层。

话说当年泷景是开发过别墅、400㎡的复式大平层这种市面稀罕货，但后来做了大量刚需产品，直接把那些旗舰资产的名声给掩盖了。

如今泷景又一次推出大户型，要用9期为后续做大做豪开个好彩头。

近日项目开放了其中2梯2户169㎡的大户型板房和园林示范区，并同步释放了吹风价：2.35-2.7万/㎡。

这个价，对比禅城当下在售的大平层项目，算得上“价格屠夫”了吧？来，下面简单验验货。

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这个泷景9期的组团就在已经交付的7期东侧，这里不临东平河，直线距离保利秀台天珺七八百米，可谓相当近。

但大家不要觉得秀台天珺卖6万、8万、10万/㎡很威水，其实你懂我懂，它之前最便宜190㎡卖过2.6万/㎡（当然是小区最差楼栋的低楼层），正常的头牌望江还是能干到5字头。

泷景9期最主打的面积是95和121平的三四房，此前价格一直在2-2.35万/㎡，这个价格比禅西略高、比奇槎略低。

如今开放了园林示范区，可以清晰可见楼间距及园林品质。

最压轴还得是2梯2户的169㎡样板房，先上户型图，标准的板楼设计，左右对称，南北双阳台设计，四开间朝南，房出阳台。

因为那天参观板房的人特别多，我们就不po板房照片啦。

看看南向阳台的楼间距，视觉上南向视野非常宽阔，能够看尽整个园林和泳池。

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我在实地感受过板房，在2梯2户的产品里，这169㎡的户型空间还算可以的。

不过一定有人会吐槽这个户型的bug，我简单说下：

①电梯门正对大门口；

这个设计确实对得比较正，有些特别重视风水的人，可能会介意，因为电梯门在风水上有“虎口”的说法，看后期怎么化解；

②在户型图上，169㎡的建筑面积有约41.6㎡的公摊，公摊率大概24.6%；

很多人吐槽公摊面積太多，其实还好吧。毕竟两梯两户的产品，如果对比市面相似面积段的户型，大家对比感受可能更深刻些。

比如鹏瑞三龙湾1号3梯3户的超高层，其中189㎡的公摊大概是45㎡，公摊率大概24%；

附近保利秀台天珺的3梯3户里192平，公摊约41㎡，公摊率大概21.4%，比較低；

再看保利三龙湾天珺的3梯3户193平，公摊39平，公摊率大概20.3%，比較低；

像我们大本营所在地的保利碧桂园天盈组团，總高15、16層的2梯2户178平的公摊面积是38平，公摊率大概21.3%，也不高； （忽然輸入法變成只能打繁體了）

最后再看龙光天宸2梯4戶161.5平大四房，公攤30.5平，公攤率19%，真是同層戶型越多，公攤率越低。

所以綜合對比來看，這9期的大平層公攤率不算太誇張。

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綜合點評

面對當下的市場行情，再結合市面相似面積大戶型項目的售價，瀧景此次吹風2.35萬/㎡起，價格還真不算過分。

從某種意義上來說，我覺得它更像是市面大平層的“價格屠夫”。

當然它價格更低有它的緣由，比如地段不豪、沒有景觀、交標一般，而且調性也沒拔起來，加上附近還有兩個醫院經常被詬病。

但主城區相對稀缺的板樓大平層產品還是實打實，交付標準比之前要明顯提高了，室內的居住舒適度也拉高了。

對於那些對瀾石片區不感冒的客群，自然沒什麼好說的。

但對於一直住在城南，尤其住在瀧景前面幾個組團的置換群體而言，這個價還是厚道的，畢竟瀧景前幾期的剛需三房真是扎堆，裡面也有些業主賺到錢了，家庭需要向上改善了。

跟瀧景相關兩個地鐵站的季華園--龍光天宸160平的大四房，現在售價也咬著2.9-3.1萬/㎡，那邊沒有景觀，還是2梯4戶。

兩相對比，瀧景的2梯2戶169㎡性價比是不是就高很多了？

後續瀧景的臨江組團還會搞更大的產品出來，能否將瀧景的招牌徹底改頭換面，我們拭目以待。

如果你對瀧景9期感興趣，不妨跟我們深度交流對比。

對於瀧景9期大平層，你又怎麼看呢？（忽然變成繁體字了，各位擔待下了）

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